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Titulo 07: Normas de edificación

NORMAS URBANÍSTICAS

TÍTULO VII - NORMAS DE EDIFICACIÓN

Artículo 45. Naturaleza y ámbito.

Las normas de esta sección constituyen un enfoque general normativo, o regla del modelo de edificación, a regular en la ordenación posterior (planeamiento parcial o especial) del término municipal. El enfoque pormenorizado de las mismas para el suelo urbano se contiene en sus correspondientes normas específicas, para cada zona homogénea.

En todo lo no previsto o insuficientemente documentado en las normas específicas de zonas homogéneas ó en el planeamiento complementario, las presentes normas de edificación tendrán carácter supletorio.

Artículo 46. Condiciones generales.

46.1. La facultad de edificar solo podrá ejercerse normalmente en el suelo urbano sobre parcelas edificables que tengan la consideración de solares. Estas condiciones serán también de aplicación al suelo urbanizable a partir de la aprobación firme de su correspondiente plan parcial. En el suelo no urbanizable, y eventualmente en el suelo urbanizable no programado, podrá autorizarse la edificación en condiciones especiales de régimen excepcional.

46.2. Será obligatoria la obtención de licencia urbanística de edificación en cualquier supuesto (normal o excepcional), previa presentación de proyecto de obras, cuando este sea necesario según la clasificación de la misma.

A tal fin las construcciones deberán ajustarse a la ordenación aprobada, rigiendo las condiciones de edificación de la presente Sección y las normas especificas de cada zona homogénea para los edificios y obras de nueva planta.

46.3. El Proyecto de obras justificará en el proyecto básico el cumplimiento de los criterios de la ordenación aprobada, siendo su contenido suficiente para obtener la licencia de construcción.

El desarrollo de las características formales de la composición arquitectónica aprobadas inicialmente en el proyecto básico, y de las especificaciones tecnológicas de ejecución del mismo para cumplimiento de las ordenanzas o normas complementarias se efectuará a través del proyecto de ejecución cuya aprobación por el Ayuntamiento será requisito previo para el inicio de la ejecución de las obras proyectadas.

El proyecto de obras, básico y de ejecución, deberá incluir la previsión de todas las obras necesarias para que la parcela afectada quede en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. A este respecto, cuando la edificación no ocupe la totalidad de la parcela, el proyecto deberá incluir las obras necesarias para que la totalidad de la parcela quede totalmente urbanizada o ajardinada.

Una vez obtenida la correspondiente licencia, al comienzo de la obra y durante todo el tiempo de ejecución de la misma, quedará expuesto en sitio visible desde la vía pública y a una altura no mayor del primer forjado un cartel de identificación de la obra de dimensiones mínimas 0,80 m x 0,60 m y en el que, con caracteres negros sobre fondo blanco perfectamente legibles se enumeren los siguientes datos:

- Descripción de la obra.
- Número de expediente municipal de concesión de licencia.
- Fecha de concesión de licencia.
- Promotor: denominación y dirección.
- Constructor: denominación y dirección.
- Arquitecto y Aparejador autores y/o técnicos directores.

La no existencia del cartel de identificación será sancionada con multa y ejecución subsidiaria por el Ayuntamiento siguiendo el procedimiento correspondiente. En todo caso podrá paralizarse las obras hasta que se cumpla con lo dispuesto anteriormente.

46.4. A los efectos de su posterior desarrollo y empleo dentro del tejido edificatorio ordenado por el planeamiento, las tipologías edificatorias a emplear se agrupan en las siguientes tipologías básicas.

a) Tipologías arquitectónicas o formales.

- Edificación exclusiva, en la cual el usufructo del solar y de la edificación es exclusivo de un sólo usuario, sin distinción de usos comunes y privativos.
- Edificación colectiva, en la cual el usufructo del solar y de la edificación pertenecen a una pluralidad de usuarios que gozan de pro-indiviso de los elementos comunes de la estructura, cerramientos, accesos y servicios del inmueble, con independencia de la posesión estricta de los elementos privativos de intimidad.

b) Tipologías de uso o funcionales, que clasifican las actividades urbanas fundamentales en:

- Residenciales o pasivas, y
- funcionales, o activas (servicios, producción y otros).

Artículo 47. Tipologías arquitectónicas exclusivas o individuales.

47.1. Situaciones aisladas.

Incluye los tipos arquitectónicos aislados que configuran la ordenación más independiente y consumidora de espacio:

a) (AS) Aislada simple o elemental.

Módulo elemental de alojamiento o refugio derivado de la casa rural, que proporciona la máxima intimidad y mínima relación social. Sus características son:

- Básicas:

   Indice de Techo (T): 0,35 ×m2/m2.

- Reguladoras:

   Parcela total (mín.): 800 m2.
   Elevación total (máx.): 2 plantas (7 m).
   Cobertura de parcela (máx.): 30 %.
   Retranqueo perimetral (mín.): 3 m.

- Aclaraciones:

   El índice de techo o edificabilidad neta se refiere al aprovechamiento de la parcela, incluyendo en su cómputo todos los espacios potencialmente habitables o vivideros, aún los dispuestos por debajo de la rasante oficial o del nivel del terreno natural y, excluyendo del mismo los siguientes aprovechamientos marginales:

      - Locales técnicos para instalaciones que se integren en la edificación principal.
      - Equipamientos diáfanos de jardín en cualquier disposición sin exceder de 3 m de altura construida total.

b) (AP) Aislada pareada.

Asociación de dos (2) módulos elementales adosados, formando una sola unidad constructiva sobre una misma parcela indivisa. Sus características son:

- Básicas:

   Indice Techo (T): 0,40 m2/m2.

- Reguladoras:

   Parcela total (mín.): 800 m2.
   Elevación (máx.): 2 plantas (7 m).
   Cobertura de parcela (máx.): 40 %.
   Retranqueo perimetral (mín.): 3 m.

- Aclaraciones:

   Son válidas todas las aclaraciones referidas al módulo elemental (AS).

47.2. Disposiciones agrupadas.

Se clasifican por sucesiva agrupación de módulos elementales varios tipos arquitectónicos que configuran un entorno urbano-social, de complejidad y densificación progresivamente creciente:

(AL) Agrupación libre.

Agrupación semicompacta de módulos elementales, adosados total o parcialmente, formando unidad de proyecto sobre parcela indivisa. Exige normalmente módulos con patio jardín y resulta adecuada sobre topografías de pendiente suave. Sus características son:

- Básicas:

   Indice de techo (T): 0,70 m2/m2.

- Reguladoras:

   Parcela (mín.): 400 m2.
   Elevación total (máx.): 2 plantas (7 m).
   Cobertura de parcela (máx.): 40 %.
   Retranqueo perimetral (mín.): 3 m.

- Aclaraciones:

   a) Todas las aclaraciones referidas al módulo elemental (AS).
   b) Podrán privatizarse las parcelas individuales hasta un 70% de la superficie vinculada al edificio, mediante separaciones físicas en prolongación de las medianeras o cerramientos en su caso, manteniendo el resto del terreno en común.
   c) La composición urbanística del conjunto deberá prever garajes periféricos y estudiar la circulación peatonal para evitar recorridos máximos de 40 m. lineales desde cada módulo a su aparcamiento.

   d) Las fachadas enfrentadas deberán disponer de una distancia mínima de 6 m. entre sí.

Artículo 48. Tipologías arquitectónicas colectivas o comunitarias.

48.1. Disposiciones exentas o abiertas.

a) (BL) Bloque lineal.

Es aquella tipología en que la edificación se halla exenta por no ocupar toda la superficie de la parcela, constituyendo bloques prismáticos de dominante horizontal o agrupaciones de las mismas, en posición normalmente retranqueada de la alineación oficial y paralelos a la misma. Sus características son:

- Básicas:

   Indice de techo (T): Vendrá determinado en las correspondiente normas específicas.

- Reguladoras:

   Parcela mínima: 500 m2.
   Altura máxima: s/normas específicas.
   Cobertura máxima de parcela: 50%.
   Retranqueos perimetral mínimo: 5 m.
   Fondo máximo en planta baja: 25 m.

- Aclaraciones:

   a) Se consideran fachadas principales del bloque aquellas que cuentan con cualquier hueco de iluminación y ventilación de la pieza principal de la vivienda (estar-comedor). En caso de otros usos, cualquier fachada con huecos de iluminación y ventilación tendrá la consideración de principal.
   b) Se considera fachada secundaria aquella que presente huecos de iluminación y ventilación de piezas secundarias de la vivienda.
   c) Se consideran testeros los muros de cerramiento de la edificación que no presenten huecos de iluminación y ventilación.
   d) Se fijan las siguientes distancias mínimas entre las fachadas de los bloques lineales y cualquier otro elemento constructivo:

      - Distancia mínima entre fachadas principales y cualquier otro elemento 6 m y 2/3 h.
      - Distancia mínima entre fachadas secundarias y otros elementos 3 m y 1/3 h.

   e) Los testeros podrán adosarse previo compromiso notarial de los afectados. En cualquier caso se atenderán los requisitos expuestos sobre la proporción de los bloques compuestos resultantes en planta.
   f) Los proyectos que se presenten para la obtención de licencia deberán prever además de las obras de edificación previstas, las de urbanización y jardinería interna de la totalidad de la parcela que no pueda ser ocupada por la edificación.

b) (BT) Bloque Torre.

Tipo exento similar al anterior (BL) en que la edificación adopta formas prismáticas simples o compuestas de dominante vertical, con reducida cobertura de suelo. Sus características son:

- Básicas:

   Se remiten a las normas especificas de cada zona, con iguales consideraciones que en el tipo anterior (BL).

- Reguladoras:

   Todas las fachadas tendrán la misma consideración de principales con proporciones libres en planta.

   Parcela mínima: 500 m2.
   Altura máxima: s/normas específicas y en defecto de previsión expresa en las mismas, 8 plantas.
   Cobertura máxima: 30 %.
   Retranqueo perimetral mínimo: 5 m.

- Aclaraciones:

   Las mismas fijadas para la tipología BL, respecto a distancias mínimas y urbanización y ajardinamiento interno.

48.2. Disposiciones compactas o cerradas.

a) (MD) Manzana densa.

Tipología tradicional en que la edificación ocupa toda la manzana y cada solar individual se adosa, sin retranqueos, a las propiedades vecinas, con una o mas fachadas recayentes a la alineación exterior. Dispone de patios exclusivos en cada parcela para la iluminación y ventilación de las piezas interiores, que podrán ser mancomunados mediante carga de servidumbre voluntaria.

Sus características básicas y reguladoras respecto del uso fundamental y otros usos extraordinarios compatibles se establecen como normas de edificación genéricamente en el presente capítulo y de forma concreta en las normas especificas para cada zona homogénea, añadiéndose las siguientes condiciones:

   a) Profundidad de edificación.
   Viene determinada por los máximos siguientes:
   Plantas bajas: Indefinida.
   Plantas superiores: 22 m.

   b) Patios de iluminación-ventilación.
   Serán obligatorios en el uso residencial con las siguientes dimensiones:
   Diámetro inscrito: 0,2 H - 3 m.
   Siendo H la altura total (en metros) de las plantas servidas por el patio.

   c) Iluminación cenital.
   Las cajas de escalera comunes a varias viviendas podrán adoptar soluciones de iluminación cenital, cuando los edificios no excedan de cuatro (4) plantas de elevación total, sin perjuicio de cumplimiento de las garantías de ventilación que prevé la normativa general contra incendios.

b) (MM) Manzana con patio de manzana.

Aquella en que la edificación tiene fachadas respectivas a la alineación de la calle exterior y a un patio de manzana común a varios edificios, ocupando o no todo el ancho del solar con las siguientes limitaciones:

   a) El patio de manzana y las calles que a él acceden tendrán consideración de espacio libre público y deberá ser cedido al Ayuntamiento, quien podrá trasladar su conservación a la asociación de vecinos de la manzana constituida en entidad de conservación.
   b) El patio se relacionará con el exterior, cruzando la manzana, a través de dos calles peatonales como mínimo, para lo cual el perímetro edificado se descompondrá en varios bloques ya sea libremente o aprovechando los límites de las parcelas en su caso. Se efectuarán también conexiones con el exterior a través de los portales de las edificaciones. Podrán disponerse, calles peatonales transversales a la manzana sin necesidad de atravesar el patio de manzana. El ancho mínimo de cualquier calle interior de la manzana se fija en 8 m.
   c) Las viviendas recayentes a la fachada del patio de manzana tendrá carácter de viviendas exteriores, siempre que la distancia entre fachadas fronteras sea igual o superior a 15 m.
   d) El empleo de esta tipología exigirá previa aprobación de E.D. que fije la ordenación de volúmenes en la manzana afectada.
   e) Los patios interiores de cada parcela individual deberán poder inscribir un círculo de 3 m. de diámetro.
   f) En el patio de manzana solo se permitirán edificaciones complementarias de una planta al servicio de la comunidad (guarderías, quioscos y pérgolas) siempre que no ocupen mas de 10% de superficie libre y tengan carácter exento.

48.3. Disposiciones especiales.

a) (XC) Mixta compacta.

Se define como una combinación del tipo MD (manzana densa), en cuanto a la ordenación de las plantas inferiores con el tipo BT (bloque torre) en cuanto a las plantas superiores, adoptando el aspecto, de torre sobre plataforma, adosada exclusivamente por la base a otros edificios de igual tipología.

Las determinaciones a considerar se atendrán a lo previsto para cada uno de los tipos básicos de manera independiente, siendo indispensable la tramitación de previo Estudio de Detalle, con las siguientes condiciones particulares. Se elimina en este caso la exigencia de retranqueo o fachada exigido en las tipologías BL y BT.

   a) No deberán rebasarse los indicadores y parámetros de aprovechamiento básico que corresponden en la zona.
   b) El número total de plantas inferiores (MD) no excederá una elevación en dos (2) plantas, ni de una altura de coronación de siete (7) metros.
   c) Se dispondrán pasajes de circulación peatonal en ambas plantas para relacionar las fachadas opuestas de forma autónoma o mancomunada, en su caso; con una reserva mínima de veinte (20) por ciento de la superficie total.

b) (IN) Industrial.

Se define como edificación baja, exenta, del tipo de nave Industrial en instalaciones industriales, con la limitación de guardar un retranqueo perimetral de 6 m.

c) (XE) Mixta exenta.

Análoga con la (XC) se define como combinación del tipo MM (manzana marginal) y BL (bloque lineal), en cuanto a la ordenación de las plantas inferiores, con el tipo BT (bloque torre) en cuanto a las plantas superiores, con igual resultado, excepto la incorporación de los patios de manzana semipública u otros espacios abiertos en una trama urbana mas descongestionada.

Se establecen las mismas condiciones del tipo anterior (XC).

d) (XX) Singular.

Constituyen tipologías vinculadas a usos y situaciones no previstas por el presente Plan y que por sus características específicas no encajan en las anteriores definiciones. Deberán ser objeto de consulta previa a la Administración Actuante, su desarrollo corresponde a un Estudio de Detalle la definición de sus características.

Podrán exceptuarse del trámite anterior los edificios institucionales afectos a un determinado uso público tolerado, cuyo tipología se halla definida por reglamentación específica, sin perjuicio del cumplimiento de las limitaciones establecidas con carácter general para los citados estudios de detalle.

Artículo 49. Tipologías de uso o funcionales.

49.1. (EXA) Extractivo o agropecuario.

Actividad habitual en el suelo no urbanizable de carácter productivo, perteneciente al sector primario convencional según las clasificaciones económicas.

Se distinguen las siguientes:

   - Agrícola y pecuario tradicional.
   - Cultivos y criaderos industriales y acuicultura.
   - Canteras, minería y salinas de inundación.
   - Heliotermia y energías alternativas.

Su agrupación por categorías a efectos de clasificación de actividades reglamentadas es análoga a la indicada para tipología de Producción y Evasión (PRV), teniendo además en cuenta el tipo de explotación como tradicional o intensivo y la industrial propiamente dicha, tipos de energía utilizada y nivel de impacto de contaminación y de intrusión paisajística a efectos de alteración del medio ambiente general.

49.2. (PRV) Producción y evasión.

Actividad de sector secundario, que incluye la evasión, entendida como espectáculo masivo, reglamentado por su carácter molesto, como actividad relevante en los municipios turísticos.

Se clasifica en:

(Div.) Diversión: espectáculos y salas de baile.
(Al.) Almacenaje: depósitos y garajes colectivos.
(In.) Industria: manufacturera característica.
(Alg.) Garajes colectivos exclusivos: dentro de la tipología de uso Producción-Evasión: (depósitos y garajes colectivos) se define con carácter excepcional la tipología Alg, sometida a condiciones especiales de aprovechamiento y caracterizada por los siguientes parámetros:
Quedan encuadrados en esta tipología los edificios destinados íntegramente a garaje o aparcamiento colectivo, admitiéndose usos complementarios como taller mecánico, lavado automático o venta de productos relacionados con el automóvil, etc.

Agrupándose en las siguientes categorías a efectos de clasificación de actividades reglamentadas de forma extensa:

A. Inocua, o sin molestia alguna para el entorno, que queda exenta de vinculación con la citada clasificación.
B. Molesta tolerable, que produce cierto grado de molestia en el entorno, cuya corrección en el origen puede reducirla a la categoría anterior A.
C. Molesta normal, o nivel típico de molestia cuya corrección no llega a evitar su carácter molesto por debajo de la categoría anterior B, por lo cual debe compensar la molestia residual por alejamiento aislándose en una posición singular.
D. Molesta grave, insalubre y nociva,que provoca respectivamente incomodidad permanente, insalubridad y contaminación del entorno ambiental con posible acumulación de efectos. Su instalación se condiciona, mediante reglamentos y normas de corrección superiores (extramunicipales) y por confinamiento en áreas especialmente reservadas al uso industrial según competencias urbanísticas municipales.
E. Peligrosa, que implica potencial riesgo catastrófico cuya previsión exige excluirla de un entorno de seguridad respecto del Suelo Urbano y de cualquier Núcleo de Población reconocido.

49.3 (ATS) Atención y servicios.

Actividad de sector terciario cuyo carácter fundamental es activo, de atención o asistencia al resto de las funciones urbanas.

Se clasifica en:

(BU) Burocracia: profesional libre y corporativa, incluso entidades recreativo-culturales y bancarias.
(Co) Comercio: de atención a la vivienda y a la persona, incluyendo restaurantes, cafeterías y similares.
(Ar) Artesanía: de exhibición con venta directa, así como obradores y talleres de reparación y mantenimiento. Su agrupación por categorías a efectos de clasificación de actividades es análoga a la indicada para tipología de producción y evasión (PRV).

49.4. (RES) Residencial.

Actividad predominante en el suelo urbano cuyo carácter fundamental es pasivo. Asume la función básica de alojamiento familiar o individual, y de restauración de la energía de trabajo a través del descanso efectivo en las mejores condiciones de intimidad.

Se clasifica en:

(Pm) Permanente o habitación: vivienda y apartamento habitual.
(Ev) Eventual o estacional: hoteles y alojamiento turístico.

Artículo 50. Elementos reguladores de la edificación.

A efectos de estas normas la ordenación de los edificios en el Suelo Urbano se regulan en función de los siguientes elementos:

a) El solar.
b) La edificabilidad.
c) El uso.
d) La composición.
e) La funcionalidad.

Artículo 51. La matriz de compatibilidad de usos y formas en suelo urbano es la que sigue.

MATRIZ DE COMPATIBILIDAD DE USOS RESIDENCIAL/PRODUCCIÓN-EVASIÓN
CATEGORÍAS DE
PRODUCCIÓN-
EVASIÓN(PRV)
POSICIÓN
RELATIVA
TIPOLÓGICAS ARQUITECTÓNICAS GENERALES (ART. 71 Y 72)
BL-BT MD-MM XC-XE AS-AP AL
A
INOCUA
INT
DIV
DIV, AL
DIV, AL
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
TODAS
TODAS
 
NINGUNA
ASL
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TODAS
TODAS
DIV
DIV
B
MOLESTA
TOLERABLE
INT
NINGUNA
DIV
DIV
NINGUNA
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DIV, AL
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NINGUNA
ASL
DIV
TODAS
TODAS
NINGUNA
NINGUNA
C
MOLESTA
NORMAL
INT
NINGUNA
NINGUNA
NINGUNA
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
DIV
DIV
 
NINGUNA
ASL
NINGUNA
DIV, AL
DIV, AL
NINGUNA
NINGUNA
NOTAS:
SÓLO SE ADMITIRÁN LAS POSICIONES RELATIVAS INTEGRADAS (INT) EN LAS PLANTAS INFERIORES DEL EDIFICIO.
IDEM. ID. POSICIONES RELATIVAS ADOSADAS (ADD), EN RECINTO INDEPENDIENTE.


MATRIZ DE COMPATIBILIDAD DE USOS ATENCIÓN-SERVICIOS/PRODUCCIÓN-EVASIÓN
CATEGORÍAS DE
PRODUCCIÓN-
EVASIÓN(PRV)
POSICIÓN
RELATIVA
TIPOLÓGICAS ARQUITECTÓNICAS GENERALES
BL-BT
MD-MM
XC-XE
AS-AP
AL
A
INOCUA
INT
TODAS
TODAS
TODAS
DIV, AL
NINGUNA
ADD
 
TODAS
TODAS
 
NINGUNA
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TODAS
TODAS
TODAS
TODAS
DIV
B
MOLESTA
TOLERABLE
INT
TODAS
DIV, AL
TODAS
DIV
NINGUNA
ADD
 
TODAS
TODAS
 
NINGUNA
ASL
TODAS
TODAS
TODAS
DIV, AL
NINGUNA
C
MOLESTA
NORMAL
INT
DIV, AL
DIV
TODAS
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
DIV, AL
TODAS
 
NINGUNA
ASL
TODAS
TODAS
TODAS
DIV
NINGUNA
D
MOLESTA GRAVE
INSALUBRE O NOCIVA
INT
DIV
NINGUNA
DIV, AL
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
DIV
TODAS
 
NINGUNA
ASL
DIV, AL
DIV, AL
TODAS
NINGUNA
NINGUNA
NOTAS:
SE CONSIDERAN SITUADAS LAS ACTIVIDADES ATS CUALQUIER POSICIÓN EN EL EDIFICIO DE REFERENCIA.
SÓLO SE ADMITIRÁN ACTIVIDADES PRV EN POSICIÓN INTEGRADA (INT) EN PLANTAS INFERIORES DEL EDIFICIO.


MATRIZ DE COMPATIBILIDAD DE USOS RESIDENCIAL/ATENCIÓN-SERVICIOS
CATEGORÍAS DE
ATENCIÓN-
SERVICIO(ATS)
POSICIÓN
RELATIVA
TIPOLÓGICAS ARQUITECTÓNICAS GENERALES (ART. 71 Y 72)
BL-BT
MD-MM
XC-XE
AS-AP
AL
A
INOCUA
INT
BU, CO
TODAS
TODAS
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
TODAS
TODAS
 
BU
ASL
TODAS
TODAS
TODAS
NINGUNA
BU, CO
B
MOLESTA
TOLERABLE
INT
BU
BU, CO
BU, CO
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
TODAS
TODAS
 
NINGUNA
ASL
BU, CO
TODAS
TODAS
BU
BU
C
MOLESTA
NORMAL
INT
NINGUNA
BU
BU
NINGUNA
NINGUNA
ADD
 
BU, CO
BU, CO
 
NINGUNA
ASL
BU
TODAS
TODAS
NINGUNA
NINGUNA
NOTAS:
SÓLO SE ADMITIRÁN LAS POSICIONES RELATIVAS INTEGRADA (INT) EN LAS PLANTAS INFERIORES DEL EDIFICIO DE REFERENCIA.

Artículo 52. Condiciones del solar.

52.1. Alineaciones y rasantes.

Constituyen determinación indispensable de la parcela edificable y se definen oficialmente en el Plan General a través de los planos de ordenación del suelo urbano (P.O.3, 1:2000), y según las previsiones legales.

52.2. Formas y dimensiones.

a) Sin perjuicio de la regulación general, de la parcela mínima la parcela edificable vendrá definida geométricamente en función de los parámetros básicos de edificación en las normas especificas de cada zona homogénea, mediante los parámetros de superficie, frente y fondo o profundidad.

b) Las especificaciones de frente y fondo del solar se referirán respectivamente a la fachada en su alineación exterior y a la profundidad del mismo en dirección perpendicular a ella.

52.3. Servicios urbanísticos.

Las condiciones de cada zona especificarán el grado de cumplimiento de las presentes normas como requisito fundamental para la obtención de las licencias.

Artículo 53. Condiciones de edificabilidad.

53.1. Las tipologías arquitectónicas, así como las tipologías de uso que otorgan

el carácter de uniformidad a cada zona homogénea del suelo urbano se determinan en los planos de ordenación (P.O.3, 1:2000), añadiéndose en caso necesario otras condiciones en las respectivas normas especificas.

53.2. Aprovechamiento real.

La edificabilidad neta de la manzana o solar, considerada como aprovechamiento real, manifiesta a través de dos factores que componen la intensidad (densidad) del uso urbanístico en la ordenación):

a) El uso fundamental, según la especialización funcional de la zona, y la intensidad del mismo, que determinan el aprovechamiento básico u ordinario.

b) Los usos accesorios o adicionales, con distinto grado de vinculación al uso fundamental, que determinan incrementos de edificabilidad, en su caso, denominados aprovechamiento extraordinario.

53.3. Indicadores y parámetros.

Las normas especificas de cada zona cuantifican los respectivos aprovechamientos a través de los siguientes indicadores y parámetros complementarios.

53.3.1. Aprovechamiento básico u ordinario.

Se regula en función de:

Indice de techo (T), indicador básico de edificabilidad que se computa en metros cuadrados de edificación cubierta y cerrada por cada metro cuadrado de solar (m2/m2); Se incluye en su cálculo la mitad de las superficies de uso privativo construidas en espacios exteriores (galerías, terrazas, balcones, tendederos y similares) hasta un máximo total de 10% sobre la superficie útil cerrada. Este indicador se tendrá en cuenta en todos los casos de compensación de aprovechamientos (reordenación y reparcelación).

Para su aplicación práctica, este indicador (T) se descompone en los siguientes parámetros:

a) Elevación o número total de plantas edificadas, incluida la planta baja y semisótanos destinados a usos que impliquen aprovechamiento real.; salvo que se destinasen a los aprovechamientos marginales que posteriormente se definen.
b) Cobertura, u ocupación del solar en porcentaje del mismo por la proyección de las plantas altas del edificio, o envolvente de sus proyecciones. Se considera que la proyección de balcones y terrazas abiertas y porches cubiertos es computable al 50% a efectos del índice de cobertura.
c) Retranqueos, es la distancia entre la edificación o parte de ella a su linde, calle u otra edificación, según el caso. Entendiéndose que dentro de la franja de dicho retranqueo, no podrá ubicarse ningún elemento constructivo tal como escaleras cubiertas o no, galerías, tendederos, balcones, etc.

53.3.2. Aprovechamiento extraordinario.

El aprovechamiento correspondiente a usos accesorios se divide para su regulación en dos grupos, con distinto grado de vinculación al uso fundamental:

a) Aprovechamientos marginales, que complementan la funcionalidad del edificio principal como dependencias, servicios o instalaciones técnicas del mismo, bajo condiciones de vinculación directa, que en determinados casos pueden ser obligatorias. Se configuran como:

- Apéndices y vuelos sobre-fachada (instalaciones, rótulos, marquesinas, etc.) y sobre-cubierta donde serán considerados como aprovechamientos marginales la torreta del ascensor, los casetones de escaleras de acceso a las terrazas y recintos destinados a contener instalaciones técnicas de las edificaciones. Quedan expresamente excluidos buhardillas, desvanes, trasteros y cualquier otros uso lucrativo distinto de los estrictamente necesarios para albergar las instalaciones técnicas de los edificios. Sólo mediante acuerdo de la Comunidad de Propietarios y previa licencia municipal de obras se permitirá autorizar la construcción de trasteros con los siguientes requisitos:

   - Sólo se puede construir un trastero por vivienda.
   - Cada trastero constituirá un cubículo independiente, sin comunicación con ningún espacio construido cerrado.
   - Las dimensiones máximas de los trasteros son: 2 m de largo, 2 m de ancho y 2 m de altura. Estos trasteros constituyen aprovechamiento marginal.
   - Los trasteros no podrán tener ni suministro de agua ni evacuación de las mismas.

b) Tolerancias de aprovechamiento, que suplementan el uso fundamental de la zona con carácter urbanístico de dotación privada, por incorporación de otras tipologías de uso independiente sujetas a condiciones de compatibilidad respecto del fundamental. A tal efecto cuando las actividades toleradas cumplan una función de dotación de Servicio Público, no obstante su posible carácter de lucro privado, podrá la Administración actuante intervenir para controlar la uniformidad de su dispersión, primando aquellas ubicaciones que mejor solucionen la demanda requerida. Tal es el caso de los edificios de aparcamiento colectivo, cuya regulación urbanística y arquitectónica deberá efectuarse mediante estudios previos de ordenación de tráfico.

La regulación de aprovechamientos de los tipos de uso tolerado se cuantifica mediante parámetros de proporcionalidad respecto del aprovechamiento básico establecido en las Normas especificas de cada zona, y su incorporación en el volumen arquitectónico se efectuará como sustitución del mismo en cualquier supuesto, con independencia de los requisitos de composición estética obligatorios.

Artículo 54. Condiciones de uso.

54.1. Usos fundamentales y accesorios.

El uso urbanístico fundamental de cada zona homogénea viene establecido en sus respectivas normas específicas a efectos de aprovechamiento básico, distinguiéndose de otros usos de carácter accesorio que determinan un aprovechamiento extraordinario.

54.2. Compatibilidad de usos.

La necesaria coordinación de tipologías de usos diversos dentro del mismo edificio y de vecindad o exclusión en el entorno próximo, se pormenorizarán en las referidas normas especificas, con sujeción a lo dispuesto con carácter general en las presentes Normas. A tal efecto se establecerán los límites de tolerancia de aprovechamiento entre las distintas actividades en cada una de sus posiciones relativas. En todo caso, será de aplicación lo referente a las tipologías de uso Alg y EvH.

54.3. Limitaciones esenciales.

Sin perjuicio del cumplimiento de los criterios señalados en las matrices de compatibilidad se establece, con carácter general, que las actividades distintas a la fundamental que puedan vincularse a edificios de vivienda en posición integrada (INT) dispongan en las plantas mas bajas del edificio, resolviendo sus accesos con absoluta independencia de las viviendas, de seguridad pasiva y corrección de molestias en el origen.

Artículo 55. Condiciones de composición.

55.1. Elementos arquitectónicos o de forma.

La fachada real estará determinada por el plano vertical envolvente de los vuelos máximos autorizados, por contraposición a la fachada oficial, coincidente con la alineación oficial pública.

La regulación de estos elementos se establece como sigue:

55.1.1. Cuerpos volados, respecto de la alineación oficial, con las siguientes limitaciones:

a) La altura libre sobre la acera será igual o mayor de 3,60 m. en el punto mas bajo de los voladizos.
b) El vuelo máximo a partir de la alineación oficial no excederá del 10% del ancho de la calle, ni del 80% del ancho de las aceras con un máximo absoluto de 1,20 m.
c) La longitud de los vuelos, que podrá medirse a una distancia de la alineación oficial equivalente a la mitad de la proyección máxima permitida, será
   Balcones y celosías: 100% de la alineación.
   Miradores y galerías: 50% de la alineación.
d) Las servidumbres de vistas deberán subordinarse a las condiciones legales (art. 582 y 583, C. Civil), concretándose como sigue
   Vistas laterales u oblicuos: 0,60 m.
   Vistas rectas o frontales: 2,00 m.

55.1.2. Cubiertas, cuya regulación se establece en las respectivas normas específicas de cada zona homogénea, proponiéndose tres tipos característicos

- la cubierta plan, terraza o azotea,
- la cubierta inclinada, tejado a una o dos vertientes,
- la cubierta escalonada, mixta de las anteriores.

En los casos de inclusión de cubierta inclinada se define como pendiente de cubierta, con criterio de máximo, un ángulo diedro de 30º (60%) de inclinación respecto a la horizontal, cuya arista se sitúa sobre la fachada real en la cota de máxima altura de coronación.

55.1.3. Recintos anejos, que constituyen elementos espaciales para albergar los aprovechamientos marginales, tal como han sido clasificados anteriormente, que serán siempre permitidos en la edificación principal en tanto no constituyan, o se transformen, en habitación vividera. Se clasifican en:

- Espacios subterráneos, sótanos, semi-sótanos, y asimilados, y
- espacios vacíos, recintos diáfanos, pórticos y locales afines.

a) Entre los espacios subterráneos se define como sótano todo local enterrado cuyo techo no rebase la rasante oficial o natural del terreno, en su caso, en más de un tercio (1/3) de su altura libre interior en la posición más favorable con un máximo de 1,20 m. Alternativamente constituirán semisótano a los efectos de su no cómputo de elevación, cobertura y edificabilidad permitidas los recintos análogos cuyo techo no rebase en más de 1,5 m. medidos hasta la cara superior del forjado, debiendo considerarse como altura máxima de la planta baja, medida entre la rasante del terreno y la cara inferior del forjado de techo de la planta baja, la de 3,80 m. En todo caso, sótanos y semisótanos deberán cumplir con los retranqueos a fachada y a límite de parcela en las mismas condiciones que el resto del volumen edificado sobre rasante en los casos en los que la tipología edificatoria de aplicación a la parcela no permita a la edificación proyectada llegar hasta la alineación oficial.

b) Se considera como espacio vacío, compartimentado o extenso, cualquier local definido mediante estructura, con altura inferior a 2,40 m. y abierto lateralmente en más del 50% de su perímetro de forma permanente, en cualquier planta del edificio de referencia o aneja al mismo, en cuya definición se hallan incluidos los recintos diáfanos, galerías porticadas y pasos cubiertos exteriores y los corredores comunes interiores. Eventualmente podrán admitirse pantallas cortaviento y de ocultación, pero no cerramientos de seguridad que afecten su libre acceso y lo privaticen de forma individualizada y definitiva. Las plantas ocupadas íntegramente por locales diáfanos no computarán a los efectos de cobertura y edificabilidad, máximas permitidas, pero si a los de elevación máxima autorizada. Recintos anejos (subterráneos, sótanos, semisótanos, túneles, etc.) y vacíos (locales diáfanos, pórticos, galerías) en cualquier planta. Por su carácter inseparable del uso del edificio estos aprovechamientos no reducirán la edificabilidad correspondiente pudiendo disponerse en cualquier disposición adecuada a su funcionalidad sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones específicas de compatibilidad y composición estética correspondiente.

55.2. Elementos de proporción.

55.2.1. Establecen las fórmulas cuantitativas que determinan el sólido capaz, como envolvente ideal del volumen del edificio en caso de edificación abierta; o su equivalente simplificado fachada real en caso de edificación cerrada o compacta.

Se consideran los siguientes elementos:

a) Cobertura del solar en cualquier supuesto, siendo determinante en caso de edificación abierta para definir el sólido capaz de la edificación.
b) Altura de coronación del edificio, medida hasta el sofito del alero o cara inferior del último forjado, en su caso; la cual se determinará como sumatoria de la altura libre de la planta baja, más un múltiplo de 2,80 equivalente al número de plantas restantes que completan la total elevación. La cota deducida (en metros) se entenderá como altura fija.

55.2.2. Longitud de fachada. Según las condiciones del solar y edificabilidad establecidas para cada zona en sus normas especificas, se distingue.

a) Fachada mínima correspondiente a la parcela mínima determinada y fachada tipo, para determinados supuestos de composición estética, que serán determinantes para tipologías de edificación cerrada.
b) Relación de fachadas, principal y secundaria (o fondo), y desarrollo lineal, máximo, que condicionan determinadas tipologías arquitectónicas en el supuesto de edificación abierta.

55.2.3. Huecos macizos, cuya ordenación y proporción relativa se vinculan directamente a las características de cada tipología y estilo arquitectónico, por lo cual su consideración se remite a los supuestos de composición estética.

55.3. Composición estética.

Como criterio esencial la composición urbana deberá adecuar las nuevas construcciones a los edificios y elementos de mobiliario urbano existentes en su entorno, distinguiendo sus dos aspectos condicionantes:

a) Composición arquitectónica en singular (edificación).
b) Composición urbanísticas de conjunto (ordenación global).

En virtud de lo expuesto se establecen tres tipos básicos de composición, con distintos grados de libertad, los cuales serán de aplicación con carácter general en tanto la Administración Actuante no desarrolle y apruebe estudios específicos.

55.3.1. Estética rígida.

Quedan sometidos a este régimen de composición arquitectónica de rigor máximo los edificios y conjuntos histórico artístico y elementos de interés científico, arqueológico o paisajístico expresamente designados en el catalogo municipal de elementos protegibles, que se tramita simultáneamente con este documento.

Las medidas de protección que corresponden a cada uno de los elementos individualizados según su grado se establecen como norma de protección específica en el citado catálogo, para sus efectos directos a cargo de la administración actuante, y a los efectos preventivos derivados de la Ley del Suelo en correspondencia con la legislación específica en la materia.

55.3.2. Estética ambiental

Este régimen se subordina fundamentalmente a criterios de composición arquitectónica, y afecta de forma genérica a los edificios situados en el ámbito del casco actual, sin perjuicio de la co-existencia de normas más restrictivas de estética rígida para los elementos catalogados, según se ha visto en el apartado anterior.

La normativa básica aplicable se contiene en la Ley del Suelo y en los preceptos siguientes:

a) Adecuación al entorno.

Se establece la obligación de considerar las proporciones y estilo de las edificaciones circundantes como norma de armonía, evitando los materiales discordantes y la ornamentación superflua por referencia a las mismas. Por el contrario se primará la búsqueda de acabados sensibles y las soluciones de diseño que armonicen estética y funcionalmente con la arquitectura tradicional y las condiciones climáticas de la localidad.

En consecuencia, en las construcciones de nueva planta y de reforma-ampliación se recomienda la ejecución de una arquitectura de formas puras, adecuada a los invariantes típicos del lugar (volumen, estructura, materiales y colores) y expresada en lenguaje actual, evitando falseamientos populistas, anacronismos e imitaciones extrañas.

b) Uniformidad de alturas.

Sin perjuicio de lo indicado sobre edificaciones fuera de ordenación, los edificios que deban levantarse entre otros construidos legalmente y cuyas alturas sean superiores a las previstas en estas normas podrán autorizarse hasta una elevación equivalente a la semisuma de las plantas totales de los inmuebles colindantes, redondeándose este cálculo por defecto. Esta uniformidad requiere que entre los dos edificios colindantes solo exista una propiedad. En el caso de solares en esquina de manzana o que sólo linden con una propiedad privada también podrá autorizarse la elevación del edificio por encima de las alturas permitidas hasta la media de la altura del edificio colindante y la altura permitida en el solar en cuestión. También en este supuesto se exige que el edificio colindante esté construido legalmente.

c) Escala aparente.

Sin perjuicio de la edificabilidad otorgada en función de la máxima elevación, según las normas especificas del casco actual, la escala de los edificios deberá adecuarse al perfil de las calles en la siguiente proporción:

h (m) < 1,2 a ( ± 1,00)

siendo:
h =altura de fachada real y
a = anchura media entre alineaciones del tramo de calle considerado.

Admitiéndose superiormente hasta una planta mas, retranqueada a 45º (100%) respecto del plano de fachada real, para completar la total elevación autorizada.

Las alturas de la edificación quedan reflejadas en el plano de ordenación establecido al efecto P.O.3 E:1/2.000.

55.3.3. Estética libre.

Dentro de las condiciones generales de adecuación al entorno arquitectónico-urbanístico circundante este régimen de composición permite el mayor grado de libertad creativa sin otras limitaciones arquitectónicas que las propias de las tipologías formales asignadas a las áreas de expansión del casco: ensanche urbano y ciudad jardín y otros núcleos desarrollados en disposición abierta o exenta según las normas especificas de la zona. A su vez las determinaciones urbanísticas que corresponden a esta disposición deberán desarrollarse con criterios de ordenación de conjunto que pongan en valor la escena y el mobiliario urbano en función de lo existente, en su caso, a escala mínima de manzana.

Se desarrollan a básicamente las normas correspondientes en sus dos aspectos primordiales: arquitectónico y urbanístico.

a) Composición arquitectónica

En general la composición de los edificios aislados solo estará condicionada por su respectiva tipología arquitectónica o formal y por el sólido capaz correspondiente. En consecuencia, cuando se den circunstancias de edificación compacta se tendrán en cuenta las condiciones de estética ambiental anteriormente establecidas.

Las fachadas quedarán definidas por el avance de sus cuerpos volados (abiertos o cerrados), cuya disposición será libre en cuanto a altura, longitud y vuelo siempre que su proyección se efectúe dentro del propio solar, con la única limitación que imponen el cómputo del índice de techo y la cobertura autorizada, así como los retranqueos obligatorios según su tipología. Cuando estos voladizos invadieran en su proyección la vía pública (caso de edificación cerrada y otras tolerancias), sus alturas libres sobre la acera quedarán sujetas a las condiciones generales sobre cuerpos volados.

Las cubiertas cuando se resuelvan de forma inclinada, su volumen y remates se adaptarán a la pendiente máxima establecida, que no podrá ser rebasada excepto por goterones y vierteaguas e instalaciones puntuales de elevación, seguridad y captación de señales. La disposición de terrazas de servicio (tendederos) en cubierta podrá autorizarse de forma retranqueada y oculta desde el exterior, componiendo todos estos elementos en el proyecto básico para evitar soluciones improvisadas.

Los recintos anejos, subterráneos o vacíos serán siempre autorizados cuando alberguen o correspondan a aprovechamientos marginales aceptándose en su caso el incremento máximo de una planta, sin perjuicio de cumplimiento de las condiciones de retranqueo que establecen las respectivas tipologías arquitectónicas y las determinadas por la composición urbanística del conjunto que se desarrollan a continuación. Esta permisividad sólo se aplicará a los usos inseparables de (o directamente vinculados a) la utilidad del edificio, pues en caso contrario constituirán tolerancias de aprovechamiento, que se regulan con otros criterios en las normas Especificas de cada zona.

b) Composición urbanística.

La composición del conjunto, en caso de ordenación abierta, tendrá en cuenta la disposición de los volúmenes edificados a efectos de proporción y soleamiento, así como la liberación de circulaciones peatonales que establezcan secuencias de perspectivas itinerantes hacia el espacio interior de la manzana para contrastar el efecto que produce el nuevo edificio en el conjunto, así como hacia el exterior, creando corredores de vistas para integrar los efectos panorámicos del paisaje. Estas circunstancias se materializaran a través de Estudio de Detalle cuando la manzana no se halle consolidada según la regla de las dos terceras partes, o bien sea oportuna su renovación.

Se tolerarán los aparcamientos propios de las edificaciones, preferentemente en disposición tangencial a la manzana, así como los accesos rodados a las mismas con carácter de circulación restringida, evitando expresamente el enlace entre alineaciones oficiales. El Ayuntamiento podrá primar las soluciones mancomunadas de aparcamiento y circulación solicitadas a través de un Estudio de Detalle que las contemple.

Los Espacios libres privados deberán requerir un tratamiento integrado con la arquitectura que se ejecutará simultáneamente con el proyecto de construcción. Tendrán carácter de superficies de prehabitación, pudiendo situarse en ellos elementos de jardinería, zonas pavimentadas peatonales y áreas de juego o deporte de carácter privado. El tratamiento de estos espacios deberá quedar reflejado incluyendo en el proyecto de edificación la previsión sobre la urbanización interna de parcela.

Deberá evitarse el cercado de los terrenos vinculados a la edificación, recurriendo a sistemas de deslinde menos aparentes o bien simbólicos. De efectuarse vallado se preferirán los setos vivos o fórmulas tradicionales como empalizadas, aparejos concertados o cambios de nivel, etc., cuya altura no interrumpa las visuales, por simple decoro. A estos efectos la topografía del terreno solo podrá modificarse cuando no suponga una alteración de su morfología o de su estabilidad, prohibiéndose, en general, los muros de contención y cercados opacos de altura superior a 1,20 m.

55.4. Decoro y conservación.

El Ayuntamiento deberá ejercer su labor de policía en aras al ornato, conservación y decoro de los edificios, mediante oportuno mandato u orden de ejecución e incluso condicionar el otorgamiento de las autorizaciones de primera ocupación de viviendas o de apertura de locales de actividad. A efectos de regulación positiva se prevén los supuestos siguientes, sin perjuicio de aquellos que se justifiquen con el mismo criterio:

a) La alteración voluntaria o ignorante de cualesquiera de las normas de composición estética que con carácter pormemorizado se desarrollan en los distintos ámbitos del suelo urbano y resto del municipio según el Plan General y su catálogo anejo.

b) La colocación de cerramientos incontrolados en las terrazas y balcones que no respondan a un criterio de diseño unitario de fachada, o excedan en longitud de los límites de regulación de los cuerpos volados, considerándose como objeto de infracción urbanística por motivos de inadecuación. A los efectos de prueba se considerarán instalaciones fijas aquellas que no puedan ser desmontadas en el preciso instante de la inspección sin destrucción de sus sistemas de anclaje o sujeción.

c) La formación de patios de servicio visibles por cualquier circunstancia, tanto desde la vía pública o calles particulares como a través de espacios accesibles a la circulación por el interior de las manzanas; los cuales deberán ser ocultados por muros de celosía o cualquier otro medio que impida la visibilidad y permita la ventilación.

d) Cuando se produzcan medianerías descubiertas por colindancia de edificios de distinta, altura o por otra circunstancia no prevista; así como los elementosque sobresalgan de la altura permitida (áticos, cajas de escalera y ascensores, pérgolas, depósitos de agua, chimeneas, etc.) y los testeros o paramentos posteriores de las edificaciones que por su especial situación o alturas afecten notoriamente a la composición panorámica de la ciudad. Estos elementos deberán ser tratados con la misma calidad de materiales y acabados que las fachadas, debiendo estudiarse una ordenación de estos últimos de modo que sus volúmenes aparezcan integrados en la composición arquitectónica del conjunto del edificio.

e) La falta de terminación remate definitivos de las obras, según las especificaciones de los Proyectos vinculantes; y de no contenerlas, según las reglas tradicionales del buen arte de construir y las costumbres de la localidad sucesivamente. Esta circunstancia podrá constituirse en causa de caducidad de la licencia de obra por el transcurso de los plazos previstos.

Artículo 56. Condiciones de funcionalidad.

56.1. Habitabilidad residencial.

En relación con el uso residencial (RES) se distinguen dos regulaciones diferenciantes:

56.1.1. Permanente o habitación (Pm).

La vivienda o apartamento residencial habitual deberá tener relación directa con un espacio exterior público o comunitario, de las siguientes características:

- Calle, plaza o cualquier otro elemento de la red viaria urbana.

- Espacio libre abierto, siempre que la proporción de su fondo a su embocadura sea igual o inferior a 3/2.

- Espacio libre cerrado en que las vistas rectas desde la habitación vividera sean iguales o superior a 2/3 de la altura máxima permitida en el parámetro opuesto.

- Que cumpla además las siguientes determinaciones:

a) Condiciones dimensionales mínimas.

- Fachadas exteriores, de cada vivienda
L > 3 m

- Patios interiores de parcela
L = 0,2 H > 3m.,
siendo H (m) la altura total de las plantas servidas por el patio, pudiéndose compensar las dimensiones resultantes según las condiciones de las ordenanzas municipales, sin minorar el límite establecido.

- Iluminación natural a través de ventanas
f = Sf     1:10, en fachadas
     Sh     1:8, en patios
siendo f = factor de ventana; Sf = superficie de ventanas en cada habitación con inclusión de sus cercos; y Sh = superficie útil de la pieza de habitación.

- Ventilación natural a través de ventanas
v = 0,33 f,
siendo f el factor de ventana anteriormente definido.

- Dimensiones de las piezas de habitación
Las establecidas en la legislación vigentes sobre Normas de habitabilidad y diseño de viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana.

b) Condiciones de diseño.

- Programa mínimo de viviendas.
El establecido en la legislación vigente.

- Independencia de las piezas.
Las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguna utilice como paso un dormitorio, ni sirva a su vez a un retrete.

- Seguridad estructural.
Todos los edificios, permanentes o provisionales, serán de construcción segura y firme para evitar riesgos de desplome y los derivados de los agentes atmosféricos, de acuerdo con las cargas a soportar y la resistencia de los materiales que intervienen en su construcción, según la legislación específica en la materia.

- Previsión de siniestros.
Se tendrá en cuenta la legislación obligatoria de previsión de siniestros, y en especial la referente a riesgos sísmicos y de incendios.

- Aislamiento térmico y acústico.
Será de aplicación obligatoria la normativa básica nacional sobre ahorro de energía térmica y confort acústico de las viviendas.

56.1.2. Residencial eventual (Ev)

Será de aplicación lo dispuesto en el RD 1634/1983 de 15 de junio para hoteles, moteles, pensiones y hoteles-apartamentos, o la norma que se dicte al respecto.

a) Dimensiones de las piezas.
Las establecidas en legislación especifica.

b) Programa mínimo.
Las establecidas en la legislación especifica.

56.1.3. Confortabilidad laboral.

Se integran aquí las condiciones relativas al uso de producción y evasión y atención y servicios y en general todas las edificaciones no destinadas a uso residencial, que cumplirán las condiciones mínimas previstas por los técnicos autores de los correspondientes proyectos, de acuerdo a la legislación aplicable.

Artículo 57. Ordenación Singular y Estudios de Detalle.

57.1. Estudios de Detalle.

La ordenación singular de aspectos formales de la edificación en el suelo urbano que determinen la necesidad de desarrollar tipos no especificados en estas normas, o disposiciones tridimensionales de problemas volumétricos no resueltos con carácter general, exigirá su tramitación mediante estudio de detalle.

57.2. Supuestos de singularidad reglada.

A los mismos efectos de apartado anterior, y con criterio de excepción reglada, se establecen las presentes normas de ordenación singular en el casco actual delimitado por el Plan, que excluyen el estudio de detalle para ciertos problemas específicos.

- Fachadas en retranqueo y patios exteriores.
- Calles particulares.
- Fachadas en ángulo.
- Fachadas opuestas.

Con las siguientes limitaciones:

a) Se aplicarán exclusivamente a las tipologías arquitectónicas colectivas en disposición compacta o cerrada (MD y MM).

b) Será indispensable el mantenimiento del índice de edificabilidad o techo construido, que se establece como referencia explícita en los cuadros de aprovechamiento por zonas.

c) Cuando exista conflicto entre tres o más fachadas, la solución deberá resolverse obligatoriamente mediante estudio de detalle.

57.3. Fachadas en retranqueo y patios exteriores.

Tendrán las siguientes determinaciones y condiciones mínimas:

a) La longitud mínima de fachada en retranqueo será de 4 m.

b) El frente abierto de patios exteriores será igual o superior a la quinta parte de la altura reguladora máxima de cornisa y siempre superior a tres (3) metros.

c) La profundidad del patio tendrá un máximo de vez y media la anchura de su embocadura medida normalmente al plano de la fachada.

d) Se efectuará el tratamiento de los muros medianeros o contiguos, en su caso, a efectos de impermeabilización, aislamiento térmico y acústico y composición arquitectónica integrada.

e) Cuando la ordenación singular que regula este supuesto tenga como resultado el descubrimiento o formación de una fracción de medianera o muro contiguo visible en toda su altura, sólo podrá aplicarse a un lindero, quedando cubiertos los demás.

f) Se excluirá la posibilidad de ordenación singular en las siguientes circunstancias, salvo estudio de detalle específico:

- En el entorno de los elementos protegibles incluidos en el catalogo municipal.
- En las plazas, ensanchamientos de calle, quiebros de alineación, y otros puntos singulares a efectos de la ordenación o que configuren un escenario típico o característico.
- Cuando la embocadura mínima incrementada en 3 metros iguales o supere la longitud total disponible de la alineación o frente del solar.
- En las calles menores de siete (7) metros de anchura.

57.4. Calles particulares.

Las calles particulares carecerán de sentido urbanístico propio, manteniéndose en patrimonio privado a efectos de conservación y decoro, considerándose como un caso particular de enlace de patios abiertos de fachada por lo cual se mantendrán las mismas condiciones del apartado anterior y además las siguientes.

a) Se consagrará su carácter peatonal y de jardín de prehabitación mediante el tratamiento arquitectónico adecuado y desnivel superior a - 1,20 metros de la rasante oficial, salvo las metas de acceso a garajes interiores y aparcamientos marginales de profundidad inferior a 6 m.

b) Se evitará la formación de alineaciones rectas, quebrándose la composición de fachadas para reducir la perspectiva entre las alineaciones exteriores a la tercera parte de su proyección frontal, como máximo.

c) La anchura mínima en el punto más estrecho será de seis (6) metros, sin que sea exigible una anchura superior a doce (12) metros.

57.5. Fachadas en ángulo.

Tendrán las siguientes determinaciones y condiciones:

a) Cuando las alturas reguladoras sean diferentes en cada fachada, la altura dominante se impondrá sobre la (s) otra (s) alineación (es) en una longitud de quince (15) metros, con tolerancia en más o menos de tres (3) metros, pudiendo invadir el territorio del inmueble vecino sin excluir el derecho de propiedad de terceros. El tratamiento de los muros vistos se atendrá a las mismas condiciones de las fachadas en retranqueo.

b) En los quiebros de alineaciones resueltos en chaflán, la envolvente de los vuelos salientes vendrá determinada por un arco de circunferencia cuyo centro venga definido por la intersección de las dos rectas trazadas perpendicularmente a las respectivas alineaciones oficiales desde cada uno de los vértices del chaflán y cuyo radio sea la distancia medida normalmente entre el centro y la fachada real.

57.6. Fachadas opuestas.

Tendrán las siguientes determinaciones y condiciones:

a) Cuando las alturas reguladoras en cada fachada sean diferentes, y también superponibles las profundidades de edificación respectivas el acuerdo entre ambos se efectuará por escalonamiento de la cubierta del más bajo con sujeción a la pendiente de cubierta normalizada y sin rebasar el fondo determinado por el lugar común de los puntos equidistantes de las alineaciones opuestas con una tolerancia en más o menos de tres (3) metros.

b) Cuando en iguales condiciones quedaran muros vistos del edificio más alto por encima de la envolvente citada el tratamiento de los mismos. Se efectuará según las condiciones de singularidad reglada de este artículo, pudiendo invadir el territorio del inmueble por su fondo, sin excluir el respeto al derecho de propiedad de terceros.

57.7. Edificación especial.

La utilización de tipologías de disposición especial (XC) mixta compacta,(XE) mixta exenta y (XX) edificación singular se desarrollará de acuerdo con sus propias condiciones de definición tipológica, así como las generales que se establecen en este artículo para los estudios de detalle,teniendo además en cuenta que, por la Administración deberá otorgarse aprobación previa a la delimitación del ámbito de actuación, que nunca podrá ser inferior al tamaño de una manzana. Esta condición quedará cumplida cuando se trate de una actuación aislada prevista en el Plan como dotación pública de dominio público.




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