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TÍTULO IX - NORMAS ESPECÍFICAS DE CONSTRUCCIÓN EN EL SUELO URBANO CASCO ACTUAL
Artículo 70. Régimen abierto.
Las presentes normas desarrollan de forma pormenorizada las condiciones y parámetros de ordenación de cada una de las áreas que constituyen el suelo urbano delimitado por el presente Plan general, que regirán a partir de su entrada en vigor. Constituyen un catálogo abierto de disposiciones sobre la edificación y el uso del suelo, que será sucesivamente incrementado por las correspondientes disposiciones que regulen las nuevas áreas que en ejecución del plan accedan a obtener la clasificación y el régimen del suelo urbano.
Artículo 71. Definición del área.
71.1. Carácter.
Constituye el área principal de uso residencial permanente (RES-Pm) del municipio, formado por edificación colectiva en disposición compacta o cerrada tradicional; con una distribución de poblamiento de alta densidad, superior o igual a 300 personas por hectárea.
71.2. Agregación.
Se distinguen varias zonas urbanas dentro del casco urbano, respondiendo a dos tipos de densificación distinta, en relación directa al grado de consolidación y distancia al centro.
a) Zona 1, caracterizada por su elevada densidad y consolidación, su regulación concreta viene establecida en los siguientes artículos.
b) Zona 2, caracterizada por su elevada densidad y grado de consolidación medio.
c) Zonas que por sus características singulares son objeto de desarrollo a través de planes especiales.
71.3. Descripción.
Las superficies y límites se indican respectivamente en las normas del suelo urbano, que definen el régimen urbanístico general, y en los planos de ordenación PO.2 (1:5.000) Uso del Suelo, y PO.3 (1:2.000) Suelo Urbano.
Artículo 72. Condiciones del solar.
72.1. Alineaciones y rasantes.
Se señalan en los planos técnicos PT 2(1:2000). Red Viaria para los casos necesarios, en cumplimiento de los requisitos legales de la parcela edificable haciendo salvedad de su carácter indicativo, que deberá ser consagrado en los correspondientes proyectos de urbanización. A tal efecto se mantendrán las alineaciones y rasantes existentes mientras no se hallen expresamente modificadas en la documentación gráfica del presente Plan.
72.2. Parcela mínima.
En el área considerada serán de aplicación las siguientes condiciones geométricas de la parcela mínima edificable en función del ancho de la calle.
| ANCHO CALLE (M) | HASTA 8M | DE 8M A 12 M | MÁS DE 12M |
| SUPERFICIE (M2) | 60 | 70 | 100 |
| FRENTE MÍNIMO (M) | 5 | 6 | 7 |
| FONDO MÍNIMO (M) | 8 | 8 | 10 |
| DIÁMETRO MÍN. (M) | 1/5 DE H | 3 M | |
| TOLERANCIA ANGULAR (º) | 10 | 10 | 10 |
72.3. Servicios urbanísticos.
Se exigirán todos los servicios definidos como condiciones mínimas de urbanización, siendo necesaria en todos los casos la existencia de alcantarillado.
Artículo 73. Condiciones de edificabilidad.
73.1. Se utilizará la tipología de manzana densa (MD) salvo Estudio de Detalle que proponga otra tipología para manzana completa.
73.2. Aprovechamiento básico.
a) El índice de techo (T), como indicador básico de edificabilidad y la altura máxima autorizada se establece en función de lo reflejado en el plano de ordenación P.O.3 E: 1/2000, con el siguiente criterio general:
| ANCHO CALLE (A) | ZONA 1 | ZONA 2 |
| A < 10 | 4 PLANTAS | 3 PLANTAS |
| 10 <= A < 12 | 5 PLANTAS | 3 PLANTAS |
| A >= 12 | 6 PLANTAS | 3 PLANTAS |
Se considera como altura máxima de la planta baja, contada entre la rasante de la acera y la cara inferior del forjado superior de la planta baja, la de 3,80 m.
Dentro del nuevo máximo de plantas se considerarán incluidas la planta baja y la última planta, que deberá ir retranqueada a 45º a partir de la línea de fachada en su encuentro con el forjado de la planta inmediata anterior por su cara superior.
b) Podrá reducirse voluntariamente la elevación total indicada en las siguientes cuantías:
Altura mínima: 2 plantas menos de la máxima.
c) No se especifica parámetro de cobertura, que alcanza valores próximos a 100% en todos los supuestos, resultando sobradamente compensado con las deducciones de patio interior de parcela y limitaciones de profundidad de edificación, en su caso.
73.3. Aprovechamiento extraordinario.
Con independencia de otros usos accesorios que se determinan en el artículo siguiente, se admitirán aprovechamientos marginales, con vinculación inseparable al volumen arquitectónico y servicio directo a la edificación principal; sin perjuicio de cumplimiento de las condiciones específicas de composición estética ambiental que rigen en la zona.
Entre ellos tendrá carácter obligatorio la inclusión de garaje colectivo privado en sótanos, semisótanos o planta baja en los solares de más de 200 m2, cuando los edificios que sobre ellos se proyecten cuenten con más de tres plantas. Esta obligación afecta a la totalidad de la planta destinada a aparcamientos.
Quedarán exceptuados de esta obligación aquellos solares que por sus especiales características no puedan obtener el número mínimo de cuatro plazas. Los aparcamientos deberán cumplir las condiciones que exija la normativa sectorial aplicable.
Se excluyen así mismo de esta obligación los edificios comprendidos entre las calles Paseo Marítimo, Concepción, Ramón Gallud y María Parodi, según la modificación del P.G.O.U. nº 1 que por motivos de interés general acreditado en su expediente fue aprobada definitivamente por la CTU en sesión celebrada en 29-3-89.
Artículo 74. Condiciones de uso.
74.1. Uso fundamental.
Todo el área del casco actual se halla afectada al uso residencial (RES), permanente, que determina el aprovechamiento básico de cada zona.
Cualesquiera otros usos accesorios que no constituyan aprovechamiento marginal, por su directa vinculación al uso fundamental, serán controlados como tolerancias de aprovechamiento con carácter urbanístico de dotaciones privadas de interés lucrativo particular.
74.2. Integración de usos accesorios.
Con excepción del área de tolerancia industrial que se indica posteriormente las únicas tipologías de uso permisibles en posición integrada (INT) dentro del mismo edificio serán las correspondientes a atención y servicios (ATS), con ubicación obligatoria en las plantas más bajas respecto de la rasante oficial y cuyas limitaciones de tolerancia de aprovechamiento se regulan en el cuadro adjunto con referencia a la elevación total.
INTEGRACIÓN DE USOS (ATS)
| ELEVACIÓN MÁXIMA (E) | 6 | 5 | 4 | 3 |
| PLANTAS INTEGRADAS | 1 | 1 | 1 | 1 |
| PROPORCIÓN MÁXIMA (%) | 30 | 30 | 30 | 30 |
| OBLIGATORIEDAD (%) | 15 | 18 | NO | NO |
con las siguientes aclaraciones:
a) Los grados de compatibilidad se regirán por las condiciones generales de >estas normas.
b) El número de plantas de uso accesorio integradas en el edificio se incluye en la elevación máxima (e), y a su vez los porcentajes superficiales se refieren al índice de techo (T), ambos establecidos como aprovechamiento básico, disminuyéndose de los mismos; salvo en los supuestos obligatorios donde constituirán un mínimo a cumplimentar, sin exceder necesariamente de una planta entera.
c) Dentro del casco actual se permitirá la actividad de industria (PRV-In) en la zona comprendida entre la Vial de Ronda, Avda. de Diego Ramírez y calles Apolo (Ctra. de Alicante) y de Orihuela (Ctra. a San Miguel de Salinas), que tendrá el carácter de área de tolerancia industrial.
d) Los sistemas de acceso público común de cada uno de los usos considerados en el mismo edificio (RES Y ATS) se resolverán independientemente, contando con sus propios elementos de control y seguridad. No se permitirán otras conexiones que las puertas de servicio del personal laborante, prohibiéndose su posible utilización como salidas de emergencia hacia los itinerarios de evacuación de las viviendas para casos de siniestro.
e) El régimen de tolerancia extraordinaria correspondiente a otras posiciones relativas, no integradas en la edificación residencial, se remite a las regulaciones generales del siguiente apartado.
74.3. Regulaciones generales.
Además de los usos integrados establecidos se admitirá la tolerancia de otros usos o actividades secundarias respecto del uso fundamental residencial (RES) siguiendo el criterio general de coordinación establecido en las matrices de compatibilidad, en otras posiciones relativas (ADD, ASL). En estas condiciones podrán admitirse usos compatibles con el fundamental, excluyendo en todo caso el uso extractivo y agropecuario (EXA), con las siguientes limitaciones complementarias:
a) Las tolerancias autorizadas para otras posiciones relativas no superarán el 50% de las cuantías establecidas en el cuadro de integración de usos como proporción máxima. A su vez las tolerancias acumuladas no ocuparán en cada manzana más del 15% de su superficie cuando se construyan edificios independientes en posición adosada, salvo en el área de tolerancia industrial; quedando prohibida la transferencia de derechos no ejercidos por el titular de cada unidad de promoción.
b) Se evitará la especialización funcional de aquellas áreas que puedan saturarse por acumulación de alguna actividad específica en perjuicio de la de comercio, lo cual deberá prevalecer en todas las zonas. A tal efecto, y para comprobar los supuestos de saturación deberán utilizarse criterios estadísticos con referencia a entornos homogéneos bien determinados, subordinando la discrecionalidad administrativa del otorgamiento de licencias de apertura de los establecimientos al resultado de los estudios.
c) Tendrán preferencia de autorización las actividades de atención y servicios (ATS) sobre las de producción y evasión (PRV), según la relación ATS/PRV siguiente:
- Categoría A. Inocua: 2/1
- Categoría B. Molesta total: 3/1
- Categoría C. Molesta: 5/1
excluyendo la modalidad de industria (PRV-In).
d) Las condiciones de edificabilidad sobre manzana completa de los edificios destinados a usos diferentes del residencial en posición aislada (ASL) se asimilarán alternativamente a las específicas de núcleos de actividad productiva o de comercio y servicios sin rebasar los indicadores de aprovechamiento básico en ningún supuesto.
Artículo 75. Condiciones de composición.
75.1. Formas y proporciones.
Se determinan la longitud de fachada y altura de coronación en todos los ámbitos del casco a través de las condiciones de parcela mínima del artículo 72 anterior, y de la elevación total de la edificación que señalan los planos de ordenación PO.3 (1:2.OOO). Suelo urbano en correspondencia con las condiciones de edificabilidad debiendo interpretarse según los conceptos generales de formas y proporción.
75.2. Condiciones estéticas.
En correspondencia con los criterios generales de estas normas se establecen las siguientes regulaciones de composición arquitectónica para todos los ámbitos del casco actual.
a) Composición ambiental.
Constituye el régimen normal de composición en todo el casco actual, remitiendo sus condiciones a las normas generales de estética ambiental establecidas con carácter básico.
b) Composición rígida.
Su consideración excepcional se remite a las normas de protección específica que se incluye en el catalogo municipal de elementos protegibles anejo a este documento, y tendrá efecto exclusivo para determinadas localizaciones puntuales.
75.3. Regulaciones complementarias.
a) Decoro y conservación.
En todo el ámbito del casco actual serán de obligatoria observancia las regulaciones esenciales de decoro y conservación establecidas con carácter general.
b) Ordenación singular.
La ordenación singular de los edificios de tipología compacta (MD, MM) se resolverá según los criterios generales establecidos como supuestos de singularidad reglada.
c) Edificación especial.
La utilización de tipologías en disposición especial (XC, XE y XX) se someterá a las condiciones establecidas para este tipo de edificación.
Artículo 76. Condiciones funcionales.
76.1. Habitabilidad residencial.
En virtud del uso residencial (RES) dominante regirán las condiciones de calidad y seguridad establecidas con carácter básico en estas normas, con referencia fundamental a la habitabilidad de las viviendas; sirviendo de normas complementarias las ordenanzas municipales para regular las cuestiones de detalle.
76.2. Otros usos o actividades.
Los usos accesorios integrados en el mismo edificio residencial, y sus locales correspondientes, se regirán por sus normas específicas. Igualmente ocurrirá cuando se trate de actividades laborales en edificios independientes, sea cual sea su posición. (ADED, ASL).