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TÍTULO V - INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USOS DEL SUELO
Artículo 18. Licencias de Construcción.
Se clasifican a efectos de procedimiento los actos sujetos a licencia en:
18.1. Obras Mayores.
Se dan cuando el nivel de condiciones de exigencia de garantía técnica según su magnitud y complejidad, en relación con su destino o durante el proceso de su construcción exige la intervención responsable de Proyectista y, en su caso, Director de Obras con título superior competente. Se consideran entre otras Obras Mayores las siguientes:
- Las obras de nueva planta, ampliación o reforma de edificios que afecten a elementos de estructura e instalaciones técnicas comunes a la edificación.
- El cerramiento de vuelos exteriores de la edificación mediante elementos incorporados a la obra inicialmente autorizada, cuando tal reforma pudiera constituir infracción urbanística.
- La demolición de construcción, salvo ruina inminente.
- Los movimientos de tierra e instalaciones subterráneas que pudieran afectar a la estabilidad de los terrenos, salvo que formen parte de la primera fase de ejecución de un Proyecto de Urbanización aprobado.
- Las obras de instalación de servicios públicos.
- La parcelación de terrenos en el interior y en el exterior del suelo urbano.
- Las construcciones destinadas a explotación agrícola que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca, salvo que puedan ser consideradas como obra menor.
- Las obras provisionales tolerables, cuando su disconformidad con el régimen urbanístico de aplicación no impida su ejecución.
- La apertura, modificación y reconversión de actividades clasificadas de carácter industrial y asimiladas, según los reglamentos específicos y municipales en su caso.
- La apertura de mataderos, mercados, grandes establecimientos y actividades personales de suficiente entidad a efectos de autorización de uso.
- Las instalaciones de venta directa de carburante y gases licuados derivados del petróleo en las condiciones de su legislación específica.
La solicitud de licencia se efectuará mediante instancia suscrita por el interesado o su representante legal, acompañada de proyecto básico de las obras, y eventualmente del proyecto de ejecución redactados por facultativo-proyectista competente y avalados por su colegio profesional correspondiente mediante visado. En el caso de proyecto de ejecución deberá presentarse, asimismo, la dirección facultativa correspondiente avalada mediante visado por su colegio profesional respectivo.
18.2. Obras Menores.
Cuando no se afecten las condiciones de seguridad estructural ni las instalaciones técnicas comunes de la edificación, se consideran obras menores entre otras las siguientes:
- Las obras de modificación o mantenimiento exterior e interior, interiorismo y decoración de los edificios.
- Refugios o almacenes de aperos de labranza con techo de material ligero y superficie máxima construida de 20 m² que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca.
- La tala de árboles adultos en situación singular o integrados en masas arbóreas en cualquier caso, excluido el sotobosque, considerándose con carácter de Obra Mayor cuando afecte a elementos protegibles del Catalogo Municipal.
- La publicidad exterior e interior a las poblaciones, con las salvedades de la legislación específica. No precisarán proyecto técnico.
En estos supuestos no se exige la presentación de planos, que deberán ser sustituidos por un simple croquis realizado a escala, cuando ello sea necesario, con la valoración en que se estime la ejecución de dichas Obras Menores. Regirán las mismas condiciones del apartado anterior sobre plazos de ejecución.
Artículo 19. Procedimiento.
El procedimiento de solicitud y tramitación de los expedientes para concesión de licencias se regulará por la normativa correspondiente con las siguientes peculiaridades:
- La solicitud se hará acompañada del proyecto técnico y demás documentación exigible.
- La Corporación practicará la liquidación de Tasas e Impuesto aplicable según Ordenanzas y determinará el aprovechamiento tipo, aprovechamiento real y aprovechamiento patrimonializable con expresión del defecto o exceso, en su caso, de aprovechamiento. De este exceso o defecto se hará la correspondiente valoración económica de acuerdo con los criterios fiscales. Se notificará al interesado la liquidación de Tasa e Impuesto, la valoración del exceso o defecto, así como las deficiencias administrativas o técnicas del proyecto o documentación si las hubiera. No se podrá otorgar licencia sin el cumplimiento de los mencionados extremos. El exceso de aprovechamiento será objeto de cesión al igual que el 10% del Aprovechamiento Tipo antes del otorgamiento de la licencia, mediante el pago de la valoración aludida.
No obstante, el solicitante de licencia de obras para la edificación en Suelo Urbano, cuando no se actúe a través de unidades de ejecución, podrá, con el objeto de ajustar el aprovechamiento real y el patrimonializable utilizar algún otro procedimiento legal. En este caso deberá solicitarlo expresamente en la instancia.
Artículo 20. Licencias de Uso o Actividad.
Autorizan el derecho de utilización del edificio después de su terminación, a cuyo efecto los Servicios Técnicos Municipales, previa solicitud del particular interesado, efectuarán visita de inspección para comprobar la adecuación a las condiciones de la licencia de construcción inicial.
Se distinguen dos modalidades:
a). Licencias de ocupación de viviendas (primera y sucesivas), como requisito previo para la contratación de enganches de servicios urbanos (agua y electricidad). En el supuesto de existencia de Cédula de Calificación Definitiva de Viviendas de Protección Oficial este requisito podrá ser suplido por el referido documento.
b). Licencias de apertura o instalación de actividades clasificadas, en el supuesto de industrias fabriles y de almacenaje, de espectáculos, de hostelería,etc.; a efectos de control de ejecución de las medidas correctoras que condicionaron su calificación previa a la licencia de construcción.
Artículo 21. Licencias para colocación de Carteles de Propaganda visibles desde la vía pública.
21.1. Objeto.
Es objeto de la licencia la actividad consistente en la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública, ocupen o no espacio público.
21.2. Condiciones.
a). Carteles perpendiculares a fachada. La altura en fachadas públicas será al menos de 2'50 metros, medidos desde la acera a la arista inferior del mismo y su saliente de la línea de fachada será como máximo 0'20 metros inferior al ancho de la acera. Los que sobresalgan de la vertical del límite de la acera tendrán una altura mínima de 5,00 metros, medidos desde la rasante de la calzada a la arista inferior del cartel.
b). Carteles paralelos a la alineación de fachada. Cumplirán las mismas condiciones de altura que los anteriores, siendo su saliente máximo de la alineación de fachada el de 0'50 metros, medidos desde la cara exterior del cartel a la alineación de fachada.
c). Espacio público. Los carteles que invadan espacio público no podrán ser autorizados si forman algún tipo de barrera arquitectónica.
d). Peso. Cuando el peso del cartel sobrepase los 15 kilogramos su colocación o instalación deberá hacerse por personal autorizado oficialmente.
e). Carreteras. Cuando se trate de carteles en carreteras estatales o de la Comunidad Valenciana, fuera de sus tramos urbanos, no podrá autorizarse su colocación si son visibles desde la zona de dominio público de dichas carreteras.
f). Responsabilidad. Las licencias se otorgan sin perjuicio de tercero, a salvo el derecho de propiedad y sin eximir de la posible responsabilidad que pueda derivarse de la colocación y conservación de los carteles que será, en todo caso, independiente del otorgamiento de aquellas, y siempre responsabilidad del titular de la licencia.
g). Procedimiento. A la solicitud de licencia para colocación de carteles deberá acompañarse un plano de situación, un croquis del cartel, una descripción del mismo que expresará siempre sus dimensiones y altura de colocación, y cuando sea procedente, documentación de la persona física o jurídica instaladora. Además deberá aportar justificante del pago de la Tasa correspondiente.
h). Sanciones. El desconocimiento de las cláusulas anteriormente expuestas y la falta de pago por licencia, darán lugar a la retirada de los carteles por cuenta del peticionario o el Ayuntamiento a su costa, por el procedimiento de ejecución subsidiaria.
i). Contra la resolución del ayuntamiento sobre la petición de licencia cabe interponer recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación delacuerdo.
Artículo 22. Proyecto de Obras.
El proyecto de obras es un documento de efectos administrativos que anticipa las intenciones del titular de la solicitud a través de una representación gráfica suficiente para su interpretación por los servicios técnicos y jurídicos del órgano actuante a efectos de su informe sobre el cumplimiento de las condiciones necesarias para ejecutar la obra. Así mismo tendrá efectos funcionales para su ejecución por técnico de análoga competencia que el proyectista que lo redactó por encargo del promotor o titular de la obra, o de la actuación urbanística en su caso.
Los proyectos se jerarquizan en dos categorías según el grado de definición de fases de trabajo por afinidad con la legislación específica sobre obras de arquitectura (R.D. 2.512/1977, de 17 de junio, Tarifas de Honorarios a los Arquitectos).
a). Proyecto Básico, que define las características generales de la obra a efectos de cumplimiento de las condiciones formales, impuestas por el planeamiento. Su contenido es suficiente para obtener la licencia municipal y otras autorizaciones administrativas previo el visado urbanístico del colegio profesional correspondiente, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción en términos operativos.
b). Proyecto de Ejecución, que debe acreditar a través del conjunto de los elementos que lo componen su adecuación a las definiciones formales establecidas en el proyecto básico así como las propias condiciones tecnológicas de ejecución de cada especialidad u oficio constructivo. Deberá presentarse en el Ayuntamiento y obtenerse la autorización por este con el fin de poder iniciar la obra.
Los colegios profesionales que se hallen obligados por disposición legal a manifestar juicios sobre la integridad de los trabajos de sus afiliados otorgarán el correspondiente visado corporativo dentro del plazo legal de silencio positivo (art. 48, R.D.U.) y su consideración será necesaria para la concesión de licencias y autorizaciones por el órgano competente, mas no vinculante. Este visado se manifestará mediante el correspondiente sello, taladro u otra forma mecánica adecuada en todas las páginas del proyecto.
Artículo 23. Presentación del Proyecto de Ejecución.
En tanto no se halle regulada suficientemente la entidad del proyecto de ejecución por la administración competente su presentación, preceptivamente visada por el colegio profesional correspondiente, será necesaria para que la administración actuante autorice el inicio de las obras amparadas por la licencia urbanística otorgada con base en el proyecto básico. De esta exigencia podrán excluirse inicialmente las partes del proyecto relativas a equipos o instalaciones técnicas, salvo las previsiones referentes a puesta a tierra y acometidas generales.
Artículo 24. Dirección Facultativa.
La responsabilidad legal de la ejecución del proyecto deberá ser asumida por profesionales técnicos competentes superior y medio de forma conjunta con anterioridad al comienzo de las obras, debiendo el Ayuntamiento garantizarse esta diligencia. En caso de obra menor, esta exigencia podrá limitarse a la intervención del titulado medio competente.
No obstante y sin perjuicio de las normas que regulan las atribuciones profesionales, se exceptúan de lo anterior las siguientes obras:
- Obras de decoración: No se precisa dirección facultativa.
- Piscinas: La dirección facultativa puede correr a cargo de un sólo técnico.
- Derribos: Un sólo técnico.
- Naves: Un solo técnico, Ingeniero técnico, o superior, o arquitecto, o aparejador.
- Obras de rehabilitación: un sólo técnico competente.
Cuando el Director responsable de una obra cesara en su cargo lo pondrá en conocimiento del Alcalde, quedando aquella suspendida hasta que el propietario designe el nuevo facultativo que se encargue de la dirección.
Artículo 25. Denegación de Licencias.
Queda prohibida la concesión de licencias de construcción:
a). En los casos determinantes de infracción urbanística según los criterios establecidos en las Normas.
b). En las zonas de servidumbre de carreteras, mientras no se obtenga la oportuna autorización de la Jefatura de Carreteras.
c). En las zonas afectadas por servidumbre de paso de líneas eléctricas de alta tensión, en tanto no se halla obtenido el desvío de la líneas.
d). En las zonas de servidumbre de costa mientras no se obtenga la oportuna >autorización.
Artículo 26. Silencio Administrativo.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades en contra de las prescripciones de la Ley y del presente Plan, así como de los Planes, Proyectos y Programas que lo desarrollen.
Artículo 27. Derecho de Propiedad.
27.1. Todas las licencias de parcelación, reparcelación, construcciones, reparaciones y demás análogas se entenderán otorgadas, aunque no se exprese en ellas, respetando el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.
27.2. Cuando la titularidad del terreno plantee serias dificultades por la existencia de instrumentos públicos que puedan hacer presumir o efectivamente presupongan que el peticionario de la licencia no es propietario del terreno, o esté incluido en una propiedad horizontal, el Ayuntamiento dejará en suspenso la concesión de dicha licencia comunicando a las partes afectadas que deben solucionar el problema de titularidad ante la jurisdicción correspondiente, previamente a la concesión.
27.3. Si la titularidad discordante fuese consecuencia de la transmisión del terreno al peticionario de la licencia y no se hubiere otorgado escritura pública que coordine ambas titularidades, deberá acreditarse en el expediente las razones de esta discordancia, a fin de que el Ayuntamiento, en sus concesiones de licencia, no origine perjuicio alguno.
Artículo 28. Plazos de Ejecución.
28.1. El Ayuntamiento establecerá el plazo de terminación de las obras al otorgar la licencia, caducando la licencia de no finalizar las obras en la plazo concedido con los efectos previstos en la Ley. De no solicitarse fundadamente el señalamiento de otro plazo este será de veinticuatro meses desde la concesión de la licencia.
28.2. Igualmente caducará la licencia sea cual sea su plazo de validez de construcción de una obra desde su concesión al año si no da comienzo la misma, quedando automáticamente anulada. También caducará esta si se interrumpen las obras por más de un año.
28.3. Declarada formalmente en expediente tramitado con audiencia del interesado la caducidad de la licencia, se extinguirá el derecho a obrar y el interesado no podrá iniciar o reanudar actividad alguna al amparo de la licencia caducada salvo, previa autorización u orden de la Administración, las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes y el valor de la edificación ya realizada.
Artículo 29. Modificación del Proyecto Autorizado.
Cualquier modificación que altere la integridad del proyecto con el que obtuvo la licencia necesitará obtener nueva autorización antes de la licencia de primera ocupación o certificado final de obra, con iguales trámites que la licencia original, incluido los fiscales. Excepcionalmente, si las variaciones fueran leves y afectaran solamente a calidad de materiales y otros elementos no sujetos a licencia alguna bastará para su legalización una comparecencia del propietario acompañado del facultativo director de la obra quien en presencia del Arquitecto Municipal o Jefe del Servicio de Urbanismo manifestará cual es el objeto de la variación y se plasmará tal variación en el proyecto originario.
Artículo 30. Finalización de las Obras.
No se permitirá que las obras iniciadas queden sin terminar. Cuando esto ocurra la Autoridad Municipal requerirá al titular de la licencia para que aquellas se concluyan y obligarle a ejecutar aquellas partes de las mismas que se consideren mas indispensables. Si este no lo hiciere, podrá la Corporación Municipal ejecutarlas por cuenta de los obligados, y una vez terminadas, se procederá a su tasación dando vista de la misma a los interesados, a efectos de reclamación, procediéndose por la Corporación a fijar el importe definitivo de las obras, cuyo pago será exigible, incluso por vía de apremio administrativo.
Cuando la ejecución de dichas obras resulte excesivamente oneroso para el Ayuntamiento, la Corporación podrá decidir la exigencia que tratándose de una ejecución subsidiaria de un acto no personalísimo, con carácter cautelar de la cantidad provisional prevista para la ejecución de las obras, a reserva de la liquidación definitiva, en concordancia con lo dispuesto en la legislación sobre procedimiento administrativo.
Artículo 31. Reparación de Desperfectos.
31.1. La licencia de construcción obliga al concesionario al abono de cuantos gastos se originen por desperfectos en la vía pública por causas de la ejecución de las obras objeto de la licencia, viniendo obligado a garantizar la reposición de los elementos que puedan quedar deteriorados como consecuencia de las obras y comprometiéndose a mantener, si existieran, las mismas servidumbres que gravaran el edifico (tales como rótulos de calles, farolas de alumbrado público, paso de líneas eléctricas, etc.), salvo que el propietario propusiera, a su costa, otra fórmula de servidumbre que permitiera la anulación de la anterior.
31.2. Si se trata de obras autorizadas en la vía pública (acequias de riego, cables subterráneos, etc.) que afectan al pavimento de aceras y calzadas, estas deberán dejarse exactamente en el mismo estado en que se encontraban antes de realizarse las obras. El Ayuntamiento exigirá fianza previa y bastante para cubrir la reparación de los daños y desperfectos ocasionados en los bienes de dominio público con devolución de aquella una vez repuesto el pavimento.
31.3. Igual obligación subsistirá durante el año natural siguiente por los rehundimientos y desperfectos derivados de la deficiente reparación efectuada en la vía pública o sus servicios.
Artículo 32. Orden de Ejecución de Obras.
Los propietarios de terrenos y construcciones deberán destinarlos efectivamente al uso en cada caso establecido por el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos, y sobre rehabilitación urbana.
Artículo 33. Inspección Municipal.
Las medidas de protección de la legalidad urbanística se adoptarán en los supuestos y con el alcance previsto en la legislación urbanística aplicable.
A estos efectos, se tendrán en cuenta las siguientes prescripciones:
a). En todas las obras de nueva planta habrá de solicitarse previamente la revisión e inspección del servicio municipal correspondiente en las fases siguientes:
a.1. Comprobación de líneas y rasantes en el Acta de Replanteo de la obra, o bien cuando las fábricas, tanto interiores como exteriores, estén iniciadas sobre el enrase del cimiento.
a.2. Cuando esté preparada la estructura correspondiente del techo en planta baja.
b). En general todas las obras que necesiten licencia previa estarán sujetas a revisión en todo momento. Podrán efectuarse inspecciones por los servicios municipales, pudiendo ser paralizadas, parcial o totalmente, en caso de no ajustarse a las condiciones de licencia.
c). De manera específica se inspeccionará la adecuada calidad y terminación de las obras de urbanización complementarias de la edificación siendo requisito indispensable su recepción oficial por el Ayuntamiento.
La vulneración de las prescripciones contenidas en la Ley del Suelo, en el presente Plan General y restantes instrumentos de planeamiento que lo desarrollan, traerán consigo la imposición de sanciones a los responsables. A los efectos del plazo de cuatro años desde la fecha de su total terminación, aplicables a las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución, se entenderá como fecha de terminación la que resulte de cualquier comprobación de esta situación por parte del Ayuntamiento.
Artículo 34. Plazos para el ejercicio de derechos y el cumplimiento de deberes a que se refiere el Real Decreto Legislativo 1/92.
Artículo 35. Seguridad de los Trabajos de Construcción.
35.1. Con el fin de garantizar la seguridad en la construcción de los edificios y de conformidad con la normativa vigente deberá vallarse el perímetro del terreno donde vaya a llevarse a efecto la edificación, según la Ordenanza Municipal aplicable.
35.2. No podrá desescombrarse, desde determinada altura, lanzando los restos al suelo, por el peligro que ello supone y por la evidente incomodidad de polvos y ruidos, además del peligro que tal forma de proceder encierra; en estos casos el desescombro deberá efectuarse mediante tubos especialmente previstos para estos trabajos o por montacargas.
35.3. Los escombros no podrán depositarse en la vía pública, sino que deberán retirarse inmediatamente de la obra con cumplimiento de la Ordenanza Municipal al respecto.
35.4. La descarga de materiales podrá efectuarse en la vía pública por un corto período de tiempo, y sin perjuicio del gravamen que al respecto establezca la correspondiente Ordenanza Fiscal. Se estima deseable que los materiales a utilizar para las obras se depositen en el interior de las mismas.
35.5. Cuando deban abrirse zanjas en la vía pública, estas deberán quedar debidamente señalizadas, para que no se produzcan accidentes y deberán quedar cerradas si coincide con sábados, domingo o festivos, de forma que las obras de apertura se proyecten para que los trabajos queden finalizados en dichos días. Se autorizará la apertura de zanjas durante el período comprendido entre el quince de junio y el quince de septiembre de cada año, salvo que razones de interés público aconsejen lo contrario, con sujeción a lo dispuesto en la Ordenanza Municipal aplicable.
Artículo 36. Ruidos de Construcción.
Durante el período comprendido entre el quince de junio y quince de septiembre no podrán emplearse, en las obras autorizadas, compresores u otras máquinas similares que produzcan ruidos molestos fuera del horario de ocho horas a dieciocho horas. Así mismo están prohibidas en dicho período las obras de demolición salvo las derivadas de peligro inminente.
Artículo 37. Servidumbres Urbanas.
37.1. Mobiliario y equipo.
El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar, a su cargo, en las fincas, y los propietarios vendrán obligados a consentirlo, soportes, señales y cualquier elemento al servicio de la ciudad. Los servicios técnicos municipales procurarán evitar molestias y avisarán a los afectados con la mayor antelación que cada caso permita.
37.2. Señalización de fincas.
Toda edificación deberá estar convenientemente señalada con el número que le corresponda de la vía en que esté situada, perfectamente visible durante el día y la noche, conforme a la Normativa Municipal.
Artículo 38. Dimensión de Chaflanes.
Para garantizar la visión lateral del tráfico rodado, en las intersecciones se establece la servidumbre legal de chaflanar las esquinas con una dimensión general de tres metros, salvo en los casos en que en la documentación gráfica (P.O. 3-1/2.000) se fija una dimensión mayor.
Artículo 39. Puertas al Exterior.
No se autorizará ningún proyecto técnico u obra menor que prevean la apertura de puertas al exterior, dadas las incomodidades y peligros que ello supone para la vía pública. Solamente podrá autorizarse estas puertas al exterior cuando las mismas batan sobre los propios terrenos y no invadan la vía pública.
Artículo 40. Iluminación y Ventilación Cenital.
40.1. Piezas habitables.
Las soluciones de iluminación y ventilación cenital de las piezas de habitación se atendrán a los mismos requisitos establecidos en las Normas para ventanas verticales.
40.2. Escaleras colectivas.
En edificios de hasta cuatro (4) plantas de elevación total se permitirán escaleras con ventilación e iluminación cenital por medio de lucernarios que tengan una superficie mínima en proyección horizontal equivalente a dos tercios (2/3) de la superficie libre de la caja de escalera. En este caso se dispondrá un hueco central libre en toda la altura de la escalera y en él deberá inscribirse un círculo de 1'10 m. de diámetro.
Artículo 41. Patios Interiores.
41.1. Altura.
La altura (H) del patio se medirá desde el nivel del piso de la vivienda mas baja, cuyas piezas ventilen a él, hasta la líneas de coronación superior de la fabrica. No computaran como plantas los remates de la caja de escalera, ascensor e instalaciones técnicas situada por encima de la última planta completa.
41.2. Accesos.
En edificación colectiva los patios tendrán carácter de elemento común de la finca. Se permite el acceso de los usuarios del edificio desde otro elemento común o desde alguna vivienda, en cuyo caso deberá respetarse tal servidumbre.
41.3. Mancomunidad
Podrá completarse la dimensión de los patios, a efectos de cumplimiento de la ordenanza respectiva, constituyendo el derecho real de servidumbre mancomunada sobre los solares mediante escritura pública. Esta servidumbre no podrá cancelarse mientras subsista alguno de los edificios vinculados por ella.
41.4. Compensación.
Se admitirá la compensación rectangular de los patios interiores de parcela cuando el incremento que se añada a la longitud (L) calculada según la fórmula general sea duplo de la dimensión que se reduce; debe mantenerse en cualquier supuesto la separación mínima entre paramentos de tres (3) metros.